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2018年債權事務所法律問答[2019-01-04]
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一、在集體土地上建造的房屋,是否可以處置?

(一)在集體土地上未經批準建造的房屋,是否可以處置?

參照《最高人民法院關于轉發住房與城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》(法[2012]151號),可以進行“現狀處置”。處置時應在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現狀及土地性質,買受人或承受人按照房屋現狀取得房屋,后續的產權登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風險由買受人或承受人自行負責。變價不成的,債權人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應載明上述內容和風險。

(二)在租賃的集體土地上建造的廠房及廠區內的辦公樓、宿舍、倉庫等,是否可以處置?

在不改變租賃合同前提下,可不征得集體經濟組織同意進行“現狀處置”,但處置前應告知集體經濟組織。處置時應當充分披露租賃合同內容,特別是公告租賃剩余期限、租金標準及支付等情況。

確定保留價需考慮租金支付情況。成交或抵債后,被執行人作為承租人的權利義務由受讓人繼受。

拍賣前租賃期限已屆滿,租賃合同對于房屋歸屬及補償有約定的,尊重租賃合同的約定。如約定房屋收歸集體組織但給予承租人(被執行人)補償的,執行補償款。沒有約定收歸集體組織的,被執行人繼續使用租賃土地,集體組織沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期,執行法院可以對房屋進行處置。租金標準及支付方式由執行法院與集體組織協商確定。不能協商確定的,執行法院可以參照市價標準確定。

二、在國有建設用地上建造的無證房屋,是否可以處置?

依據《最高人民法院關于轉發住房與城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》(法[2012]151號),對于國有建設用地上建造的無證房屋可以處置。執行法院應就該房屋是否可轉化為有證房屋征求行政機關意見,并作為確定無證房屋價值的參考。

處置未辦理初始登記的房屋,具備初始登記條件的,執行法院處置后應當向房屋登記機構發出《協助執行通知書》;暫時不具備初始登記條件的,執行法院處置后應當向房屋登記機構發出《協助執行通知書》,并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后,由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記;不具備初始登記條件的,原則上進行“現狀處置”,即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀,買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋,后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。

三、被執行人購買的預售商品房,如何執行?

被執行人已將房款全部支付給開放商(被執行人自付一部分,銀行貸款一部分),銀行辦理了抵押預告登記(預抵押登記),開發商在預售房產辦理抵押權登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下,預售的商品房被法院預查封后,開發商或被執行人以仲裁或訴訟方式解除合同的,不得對抗人民法院的執行,人民法院可以繼續執行預售房產。

人民法院在辦理預售商品房預查封時,除向房產登記部門送達預查封有關法律文書之外,還應及時向開發商送達預查封裁定和協助執行通知書,告知預售商品房已被法院預查封,擅自向被執行人退款承擔法律責任。

在人民法院辦理預售商品房預查封后向開發商送達預查封裁定和協助執行通知書前,開發商已退還給被執行人的款項,在變價款中預先扣除支付給開發商。向開發商送達預查封裁定和協助執行通知書后,開發商擅自退還給被執行人的款項,由開發商自行追索。

對于開發商已退還銀行的相應款項,在變價款中預先扣除支付給開發商。開發商尚未退還銀行相應款項的,在變價款中預先扣除銀行貸款相應款項支付給銀行,并通知開發商。

四、對于被執行人與案外人(含配偶)共有的財產以及未成年子女名下財產,如何執行?

生效法律文書僅載明被執行人個人為債務人,對于下列財產,執行法院可以執行。

(一)被執行人配偶名下的存款、股權(股份)、金融理財產品等,婚后登記在被執行人配偶單方名下的房產、車輛以及婚后登記在被執行人和其配偶雙方名下的房產、車輛等財產;

(二)登記在被執行人及其他人名下的共有財產以及登記在案外人名下但案外人承認屬于被執行人財產或同意作為被執行人財產接受強制執行的財產;

(三)對于被執行人未成年子女名下與其收入明顯不相稱的較大數額存款,登記在被執行人未成年子女單方名下的房產、車輛或者登記在被執行人和其未成年子女名下的房產等,執行法院可以執行。

對于共有財產,應當先行實物分割后執行,但不能實物分割或分割會導致財產價值明顯減損的,執行法院可以整體處置。

對于處置后變價款的執行,以被執行人在共有財產中所占份額為限。被執行人在共有財產中所占份額,以登記公示為準;沒有登記公示的,按照出資額確定;不能確定出資額的,視為等額享有。但對于被執行人配偶單方名下以及被執行人與其配偶雙方名下的夫妻共同財產,原則上以1/2份額為限執行。

在人民法院整體處置前,共有人愿意支付被執行人應有份額部分對應的價款申請排除執行,債權人和債務人對此予以認可的,人民法院可以準許。處置時鼓勵共有人積極參與競買,共有人競買成交后僅需支付被執行人應有份額部分對應的價款即可。

共有人及未成年人子女基于實體權利提出異議的,適用民事訴訟法第227條審查處理。

五、房屋騰空過程中清理出的物品,如何處置?

被執行人下落不明的,騰空房屋時,必須使用執法記錄儀同步全程錄音錄像,同時邀請公證人員對清理出的物品清單進行公證。騰空清理出的被執行人及案外人(承租人、保管人、現居住人、非法占有人等)的物品,執行法院可以指定申請執行人或其他人保管,并通知權利人限期30日內領取。拒不領取或下落不明的,執行法院可以處分該財產。處分所得價款,扣除搬遷、保管及拍賣變賣等相關必要費用后,暫時保管于法院賬戶,并通知權利人限期領取,但權利人明確表示放棄的除外。

處分被執行人物品所得價款,可用于清償債務,清償債務后有剩余的,退還給被執行人,被執行人下落不明的,可以向有關機構提存;處分案外人物品所得價款,經通知領取拒不領取的,可以向有關機構提存。

依法不能處置或變價不成的物品經通知領取拒不領取的,可將物品向提存機構提存,構成妨礙執行的,可以根據民事訴訟法第一百一十一條處罰。但權利人明確表示拋棄該物品的,執行法院可以酌情處理。

六、被執行人的股權(股份)如何處置?

執行被執行人所持上市公司流通股(股票)時,執行法院在采取控制措施后,經申請執行人同意,可以責令被執行人限期30日內自行處置,并由執行法院控制相應價款,也可以直接指令證券公司限期拋售(強制平倉)或者按照收盤價直接抵債給債權人并辦理過戶手續。被執行人自行處置時,不得損害債權人利益。

執行被執行人所持上市公司限售流通股(股票),可以先將限售流通股強制扣劃至申請執行人賬戶,待限售股辦理解禁手續轉為流通股后再行處置。在此過程中,執行法院視情可以凍結申請執行人該賬戶,防止變價款高于執行標的額時申請執行人轉移變價款損害被執行人利益。

執行被執行人所持上市公司國有股或社會法人股時,如果股權持有人或所有權人在限期內提供了方便執行的其他財產,應當首先執行其他財產。其他財產不足以清償債務的,方可執行股權,且應當采取拍賣的方式。

執行被執行人所持其他股權或股份,應當采用拍賣方式。

七、拍賣股權時,保留價如何確定?

拍賣股權(上市公司國有股和社會法人股除外)時,保留價可以由當事人協商確定;也可以根據最近三個月成交價、股權所在公司出具的價格意見(向股權所在公司的詢價)確定;同時,還可以參照在稅務、工商部門備案或提交的資產負債表、損益表、凈資產表以及該公司公布的年度報表等確定股權價值。必要時,可以就確定價格征詢評估公司、會計事務所、審計部門等有關專業機構或人士的意見。

以上方式無法確定保留價的,委托評估機構對股權進行評估。股權價值評估時,人民法院可以責令被執行人及股權所在的公司提供評估所需的財務會計報表等資料。未在指定期限內提供的,可以向稅務、工商部門調取資產負債表、損益表、凈資產表及該公司公布的年度報表等財務資料交予評估公司評估,同時,可以根據情節輕重,對拒不執行及拒不協助執行的被執行人及股權所在公司及其主要負責人或直接責任人員進行相應處罰。

被執行人對依職權確定股權價值提出異議的,應當提供能證實其主張的財務資料。僅提出異議而拒不提供相應財務資料證實的,仍以原評估價進行拍賣。在股權保留價確定之前,人民法院通知被執行人提交確定股權保留價所需材料無正當理由拒不提交,在保留價確定后提出異議并提交財務資料的,可以根據民事訴訟法第一百一十一條進行相應處罰。人民法院可以根據被執行人提交的能確定股權價值的財務資料進行評估或補充評估或據此調整股權價格。

八、拍定人未在拍賣公告確定的期限內支付余款的,如何處理?

拍定人明確表示放棄買受或明確表示拒絕支付余款的,以及執行法院責令限期(以不超過15日為宜)支付余款逾期仍未支付的,視為“悔拍”,可以沒收保證金,并裁定重新拍賣,但債權人同意延遲付款的除外。

執行法院支持銀行貸款的拍賣,因銀行放款方面原因導致余款遲延支付的,原則上不視為“悔拍”。

對于超過拍賣公告確定的期限付款的,債權人主張遲延履行利息損失的,可以責令拍定人支付。

九、評估報告已超過有效期,能否使用?

評估報告的有效期按照評估報告載明的期限確定。評估報告是否超過有效期的判斷節點為拍賣公告發布時間。發布拍賣公告時評估報告沒有超過有效期,處置過程中評估報告有效期屆滿不影響拍賣、變賣和以物抵債程序的繼續進行。

評估報告已超過有效期的,除超期時間過長或市場行情發生重大變化外,原則上可以依該評估報告確定保留價。當事人不同意以該評估報告確定保留價的,應當提供證據證明市場行情發生了重大變化導致評估價值明顯偏離市場價值。不能提供證據證明的,仍以該評估報告確定保留價,已提供證據證明的,應當重新定價。當事人同意以超期的評估報告確定保留價的,可以直接確定保留價,也可以根據當前市場情況,以該評估報告為基礎由當事人協商確定保留價或法院依職權調整評估報告確定的價格并經當事人同意后作為拍賣保留價。

 


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